저당권 근저당권 차이는? 부동산 거래한다면 꼭 알아두세요

 

부동산을 매매하거나 전세 계약을 준비하다 보면 낯선 법률 용어들을 마주하게 됩니다. 특히 '저당권'과 '근저당권'이라는 용어는 주택담보대출과 밀접한 관련이 있어 자주 등장하지만, 정확한 차이를 알지 못하는 경우가 많습니다.

오늘은 이 두 용어의 뜻과 차이, 그리고 말소 방법까지 자세히 정리해드리겠습니다.

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저당권이란 무엇인가요?

저당권은 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌린 뒤, 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 해당 부동산을 처분하여 우선적으로 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

• 특정 채무에 대해 1회성으로 설정된다는 특징이 있어, 만약 대출금액이 바뀌거나 추가로 대출을 받을 경우 새롭게 저당권을 다시 설정해야 합니다.
• 예를 들어, A씨가 1억 원을 빌리면서 아파트에 저당권을 설정했다면, 해당 저당권은 이 1억 원에 한해서만 유효합니다.

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근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 저당권의 일종으로, 현재뿐만 아니라 앞으로 생길 수 있는 채무까지 포괄적으로 담보하는 권리입니다. 은행에서 대출을 받을 때 주로 이 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다.

• 채권최고액이라는 개념을 사용하는데, 이는 실제 대출금보다 다소 여유 있는 금액으로 설정됩니다.
• 예를 들어, 1억 원을 대출받았을 경우 채권최고액은 120% 수준인 1억 2천만 원으로 설정하는 식입니다.
• 이렇게 하면, 이후 추가 대출이나 이자 발생에 대해서도 근저당권이 유효하게 적용됩니다.

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저당권과 근저당권의 차이

구분	저당권	근저당권
담보 대상	특정 채무	불특정 채무
담보 금액	실제 채무액	실제 채무액보다 많게 설정
활용 방식	1회성	반복 거래 및 추가 대출 가능
용도	개별적이고 단일 채무에 적합	금융기관 대출, 기업 운영자금 등 다양하게 활용

가장 큰 차이는 저당권은 정해진 채무에만 유효하다는 점이고, 근저당권은 한도 내에서 추가로 돈을 빌릴 수 있는 유연성을 갖춘다는 점입니다. 이 때문에 금융기관에서는 근저당권을 주로 사용하고 있습니다.

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근저당권 말소 방법

대출금을 다 갚았더라도 등기부등본에 근저당권이 남아 있다면, 반드시 말소등기 절차를 거쳐야 합니다. 자동으로 말소되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

1. 본인이 직접 등기소에서 신청하기

직접 말소 신청을 하면 법무사 수수료를 아낄 수 있지만, 준비 서류와 절차가 비교적 복잡합니다.

제출서류 목록:

• 등록면허세 납부고지서
• 등록면허세 영수필 확인서
• 대법원 등기 수입증지
• 해지증서 또는 포기증서
• 위임장 (필요한 경우)
• 등기필정보 또는 등기필정보통지서

주의할 점: 근저당권 말소는 채무자와 채권자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이지만, 상대방의 위임장을 받으면 단독 신청도 가능합니다.

2. 법무사를 통한 대행

시간이 없거나 절차가 번거로운 경우 법무사에 위임하여 근저당권 말소를 처리할 수 있습니다.

• 은행에서 지정한 법무사를 통해 처리하는 경우도 많습니다.
• 법무사 수수료는 사무소별로 다르며, 일반적으로 수만 원에서 수십만 원 수준입니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 저당권과 근저당권은 어디서 확인할 수 있나요?

A. 부동산 등기부등본의 '을구' 항목에서 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 열람 또는 발급이 가능하며, 해당 부동산에 설정된 권리관계가 상세히 기재되어 있습니다.

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Q. 이사할 집에 근저당권이 있으면 문제가 되나요?

A. 주의가 필요합니다.
만약 해당 주택에 과도한 근저당권이 설정되어 있다면, 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 이 때문에 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 보증금보다 선순위 담보금액이 적은지 확인해야 합니다.

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Q. 대출 상환을 마쳤는데 근저당권이 그대로 남아있어요. 어떻게 해야 하나요?

A. 대출을 갚았더라도 근저당권은 자동으로 말소되지 않습니다.
등기소에 말소등기를 신청하거나, 법무사에 의뢰해 말소 처리해야 등기부등본에서 해당 권리가 삭제됩니다.

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Q. 근저당권 말소에는 비용이 발생하나요?

A. 네, 발생합니다.
직접 신청 시에는 다음과 같은 비용이 들 수 있습니다.

• 등록면허세: 1,000원 이상 (지역별로 다름)
• 지방교육세: 등록면허세의 20%
• 증지대: 수천 원 수준
• 법무사 위임 시 수수료: 통상 3만~10만 원 수준

등기비용은 적더라도, 복잡한 절차가 번거롭다고 느껴진다면 법무사 위임이 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

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마무리하며

부동산 거래나 전세 계약을 진행하면서 저당권과 근저당권의 개념을 정확히 이해하고, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 일은 내 자산을 안전하게 지키기 위한 필수적인 절차입니다. 특히 세입자나 매수인 입장에서는 등기부등본에 표시된 권리 관계가 계약 이후 내 금전적 손실로 이어지지 않도록 세심한 주의가 필요합니다.

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