전세사기 피해 구제 위한 배드뱅크 설립 검토, 왜 필요한가?

전세사기 피해자 구제 방안을 두고 정부와 정치권이 새로운 카드를 꺼내들었습니다. 더불어민주당 정책위원회는 최근 국무조정실에 전세사기 피해자 지원을 위한 ‘배드뱅크(Bad Bank)’ 설립을 공식 요청했습니다.

그 배경에는 기존 전세사기 특별법이 실제 피해 구조에는 미치지 못한다는 지적이 있습니다. 많은 피해자들이 법적 보호를 기대했지만, 현실은 복잡한 권리관계와 공공기관의 한계로 인해 구제받지 못한 채 어려움을 겪고 있기 때문입니다.

현행 전세사기 특별법의 한계

전세사기 특별법은 기본적으로 두 가지 방식으로 피해자를 구제하려는 구조입니다.

• 피해자가 경매 시 우선권을 확보하고, 필요한 경우 자금을 대출받을 수 있도록 지원
• 한국토지주택공사(LH)가 피해 주택을 매입하여 피해자가 일정 기간 저렴한 비용으로 거주할 수 있게 함

하지만 실제로는 이 제도가 충분히 작동하고 있지 않습니다. 전국적으로 접수된 피해 신청 3,907건 가운데 LH가 실제 매입한 건수는 952건에 불과합니다.

특히 신탁 방식으로 진행된 전세사기 사건에서는 LH의 매입 실적이 단 한 건도 없는 것으로 나타났습니다. 이는 신탁 전세사기 방식이 가진 복잡성 때문인데, 신탁 계약으로 인해 소유권이 신탁사에 귀속되면서 법적 구제가 더욱 어려워지는 구조입니다.

이러한 한계는 피해자들에게 큰 고통을 안기고 있습니다. 경공매 방식으로 한 채씩 매입하는 구조는 시간도 오래 걸릴 뿐 아니라 법적으로도 명확한 구제를 보장하지 못합니다.

신탁 전세사기란 무엇인가?

신탁 전세사기는 비교적 최근 등장한 전세사기 수법으로, 집주인이 부동산 신탁사를 통해 대출을 받은 후 이를 세입자에게 알리지 않고 전세 계약을 체결하는 방식입니다.

이 경우, 세입자는 계약 당시부터 집주인이 아닌 신탁사에 소유권이 넘어간 상태에서 입주하게 되는 것이며, 피해가 발생했을 경우 법적으로 ‘보호받기 어려운 상태’에 놓이게 됩니다.

이처럼 구조적으로 복잡하고 법적으로 모호한 상황에서 기존 특별법만으로는 실질적인 피해 구제가 어렵다는 비판이 커지고 있습니다.

배드뱅크란 무엇인가?

배드뱅크는 부실채권이나 부실자산을 전문적으로 인수해 처리하는 금융기관입니다. 일반적인 금융기관과 달리 수익을 목적으로 하기보다는, 부실을 정리하는 데 중점을 둔 구조입니다.

전세사기 대응을 위한 배드뱅크는 다음과 같은 방식으로 활용될 수 있습니다.

1. 은행권이 보유한 전세사기 관련 채권을 배드뱅크가 일괄 매입
2. 권리관계를 정리한 후 LH 등 공공기관에 넘겨 주택을 공공임대용으로 활용
3. 피해자는 기존 주택에 장기 거주할 수 있는 구조 마련

이렇게 되면 하나하나 경공매 절차를 거치지 않고도 일괄 대응이 가능해져 피해자 보호 속도도 빨라질 수 있습니다.

자금 마련의 현실적 한계

배드뱅크 설립에 있어서 가장 큰 걸림돌은 자금입니다. 일반적인 장기 연체 부실채권은 원금의 10% 이하 금액으로도 매입이 가능하지만, 전세사기 관련 채권은 그렇지 않습니다.

이유는 다음과 같습니다.

• 전세사기 피해 채권의 경우 연체 기간이 3~4년에 불과해 아직 가치가 일정 부분 유지된 상태
• 많은 경우 선순위 채권이 설정되어 있어, 피해자가 보호받기 어렵고 채권 매입가가 높음

2023년과 2024년 사이에 발생한 전세사기 피해 금액은 약 2.5조 원으로 추산됩니다. 만약 이 채권들을 배드뱅크가 60~80% 수준으로 매입한다고 가정하면, 1.5조 원에서 2조 원가량의 자금이 필요한 상황입니다.

정부 재정만으로는 한계가 있으며, 국채 발행이나 민간 금융기관과의 협조가 필요한 사안입니다.

배드뱅크 모델, 국내외 사례와 비교

배드뱅크 설립이 완전히 새로운 개념은 아닙니다. 이미 해외에서는 다양한 위기 상황에서 활용된 바 있습니다.

• 미국: 2008년 금융위기 당시 부실 자산을 정리하기 위해 TARP(문제자산구제프로그램)를 통해 정부가 직접 개입
• 스웨덴: 1990년대 초반 금융위기 시 은행 부실채권을 전문기관에 넘겨 구조조정

국내에서도 IMF 외환위기 이후 자산관리공사(KAMCO)가 역할을 맡아 은행권의 부실자산을 정리한 경험이 있습니다. 이와 같은 구조를 활용한다면, 전세사기 피해자 구제에도 실질적인 효과를 낼 수 있다는 분석이 나옵니다.

제도 설계의 필요성과 향후 과제

배드뱅크 설립은 단순히 자금을 조달한다고 해서 끝나는 문제가 아닙니다. 다음과 같은 세부 제도 설계가 병행되어야 합니다.

• 정확한 피해자 선별 기준 마련
• 채권 매입 시 가치 평가 기준 명확화
• 피해주택의 활용 방안과 입주자 선정 기준 설정
• 지방자치단체와 협조 체계 구축

또한 재원 조달과 관련해서는 민간 자본 유치, 공공기금 활용, 금융기관의 협력 등을 복합적으로 고려해야 합니다.

마무리

전세사기 문제는 단기간에 해결될 수 있는 간단한 사안이 아닙니다. 피해자 수와 피해 금액이 증가하면서, 기존의 제도만으로는 구제에 한계가 있다는 것이 분명해지고 있습니다.

배드뱅크는 이러한 구조적인 문제에 대한 새로운 해법이 될 수 있으며, 정부와 국회의 긴밀한 협조 아래 실질적인 피해자 구제를 위한 제도 설계가 필요합니다.

지금은 단지 하나의 제안 수준에 머물러 있지만, 본격적인 논의가 시작된다면 수많은 피해자들에게 실질적인 회복의 기회가 될 수 있습니다. 앞으로 추진 상황을 지켜보며 사회적 합의와 책임 있는 논의가 이어지기를 기대해 봅니다.

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